Verlag Dr. Otto Schmidt, Köln -

Notare müssen auf "faktische Warnfunktion" eines Zwangsversteigerungsvermerks hinweisen

Die dem Notar nach § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG obliegende Pflicht zur Rechtsbelehrung soll zwar in erster Linie die Errichtung einer rechtswirksamen Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten gewährleisten. Allerdings kann der Notar nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass dem (privaten) Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung die wirtschaftliche Dimension der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks bewusst ist.

Der Sachverhalt:
Die P-GmbH erwarb in der Vergangenheit Grundbesitz, sanierte ihn und teilte ihn in Wohnungseigentumseinheiten auf, um ihn schließlich zu veräußern. Hierfür erhielt sie von der T-AG, einer ihrer Gründungsgesellschafterinnen, entsprechende Darlehen, zu deren Sicherung eine erstrangige Grundschuld an den Objekten bestellt und im Grundbuch eingetragen wurde. Der beklagte Notar beurkundete jeweils die Kaufverträge und die Bestellung der Grundschuld. Aufgrund dauernder Streitigkeiten zwischen den Unternehmen wurde auf Antrag der T-AG häufiger die Zwangsversteigerung der jeweiligen Grundbesitze angeordnet. Diese wurden später wieder gelöscht. Am 25.11.2005 bewirkte die T-AG allerdings abermals die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks zu Lasten von noch zwei Wohnungseigentumseinheiten.

Am 6.12.2005 beurkundete der Beklagte den Kaufvertrag zwischen den Klägern und der P-GmbH über eine dieser beiden Eigentumswohnungen. Auf den zum Zeitpunkt der Beurkundung noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk wies der Beklagte nicht gesondert hin und bezeichnete ihn im Kaufvertrag bei Aufzählung der Grundbuchbelastungen lediglich als "Vermerk". Nachdem auch der zuletzt noch bestehende Zwangsversteigerungsvermerk gelöscht worden war, kehrte der Beklagte die erste Kaufpreisrate nach Maßgabe der ihm erteilten Anweisungen aus.

Da die Verkäuferin ihren vertraglichen Verpflichtungen wegen finanzieller Schwierigkeiten nicht mehr nachkommen konnte, kündigten die Kläger im Mai 2006 den Bauträgervertrag. Kurz darauf wurde über das Vermögen der P-GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Die Kläger warfen dem Beklagten die Verletzung seiner notariellen Amtspflichten vor und verlangten Schadensersatz i.H.v. 173.345 €.

LG und OLG wiesen die Klage ab. Auf die Revision der Kläger hob der BGH das Berufungsurteil auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Der Beklagte hatte gegen seine aus § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG folgende Amtspflicht verstoßen, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des beurkundeten Kaufvertrags, zu der auch der Hinweis auf die bestehenden Belastungen und deren Bedeutung gehört, sowie über die unmittelbaren rechtlichen Bedingungen für den Eintritt des beabsichtigten Rechtserfolgs zu belehren.

Zwar ist es richtig, dass auch im Notarhaftungsrecht nur für solche Schadensfolgen Ersatz verlangt werden kann, die innerhalb des Schutzbereichs der verletzten Norm liegen. Infolgedessen muss zwischen der durch den Schädiger geschaffenen Gefahrenlage und dem Schaden ein innerer Zusammenhang bestehen. Diese Maßgaben waren hier allerdings erfüllt, auch wenn die Vertragsdurchführung letztlich nicht an der Grundbucheintragung gescheitert war. Dies würde die Grenzen des Schutzzwecks der zutreffend angenommenen Belehrungspflicht über den Zwangsversteigerungsvermerk zu eng ziehen.

Im Rechts- und Geschäftsverkehr wird die Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks zulasten eines Vertragspartners regelmäßig als Warnhinweis auf mögliche bestehende finanzielle Schwierigkeiten angesehen. Die dem Notar nach § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG obliegende Pflicht zur  Rechtsbelehrung soll zwar in erster Linie die Errichtung einer rechtswirksamen Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten gewährleisten. Da er nicht Wirtschaftsberater der Beteiligten ist, besteht in der Regel keine Verpflichtung, über die wirtschaftlichen Folgen, die wirtschaftliche Durchführbarkeit des beabsichtigten Geschäfts oder mögliche finanzielle Schwierigkeiten eines Vertragspartners zu belehren, weil es sich insoweit nicht um Rechtsfolgen handelt.

Allerdings kann der Notar nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass dem (privaten) Käufer eines Hauses oder einer Eigentumswohnung die wirtschaftliche Dimension der Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks bewusst ist. Insofern ist er regelmäßig gehalten, ihn vor Abschluss finanziell riskanter Verträge auf die "faktische Warnfunktion" eines Zwangsversteigerungsvermerks hinzuweisen. Hinzu kam hier, dass dem beklagten Notar der Dauerstreit zwischen der Verkäuferin und der für ihr wirtschaftliches Überleben unverzichtbaren T-AG bekannt war und ihm darüber hinaus klar sein musste, dass die Verkäuferin keine liquiden Mittel mehr übrig blieben, die sie zur Erfüllung der vertraglich übernommenen Bauverpflichtung hätte einsetzen können.

Linkhinweise:

• Der Volltext dieser Entscheidung ist auf den Webseiten des BGH veröffentlicht.
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