OLG Hamm 16.5.2017, 10 U 24/16

Versteckter Dissens: Baulast ist nicht gleich Baulast

Vereinbaren Nachbarn, dass der eine auf seinem Grundstück eine "Baulast" für den Bau einer Windkraftanlage auf dem Grundstück des anderen übernehmen soll, ist die Vereinbarung unwirksam, wenn die Nachbarn den Begriff der "Baulast" unterschiedlich verstanden haben und die Auslegung ihrer Erklärungen auf kein gemeinsames Verständnis schließen lässt. Der Begriff der "Baulast" ist nämlich objektiv mehrdeutig.

Der Sachverhalt:
Der Kläger ist Architekt und hatte sich an der Projektierung von Windkraftanlagen beteiligt. Der Beklagte ist Landwirt und Eigentümer von landwirtschaftlichen Flächen. Zwecks Errichtung einer Windkraftanlage erwarb der Kläger im Jahr 2012 benachbarte Grundstücke zum Beklagten. Die Anlage sollte den bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstand zum Grundstück des Beklagten nicht einhalten, weshalb der Kläger zur Erlangung der - bauordnungsrechtliche Belange einschließenden - Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz die Bewilligung einer öffentlich-rechtlichen Abstandsflächenbaulast durch den Beklagten benötigte.

Nach der Planung des Klägers sollten außerdem die Rotorblätter seiner Windkraftanlage über das Grundstück des Beklagten streichen. Die zuständige Behörde verlangte deshalb, eine - über eine Abstandsflächenbaulast - hinausgehende Vereinigungsbaulast auf dem Grundstück des Beklagten einzutragen. Nur damit hätte der Kläger die erforderliche Genehmigung erhalten können, weil er dann - aus bauordnungsrechtlicher Sicht - zur Errichtung seiner Windkraftanlage beide Grundstücke in Anspruch nehmen konnte.

Die Parteien stritten darüber, ob dem Beklagten der zuletzt genannte Umstand der überstreifenden Rotorblätter bekannt war, als er mit dem Kläger im Juni 2012 die Übernahme einer - im Vertrag nicht näher umschriebenen - "Baulast" auf seinem Grundstück für den Bau der Windkraftanlage durch den Kläger vereinbart hatte. Zur Bestellung der erforderlichen Vereinigungsbaulast durch den Beklagten kam es in der Folgezeit nicht, u.a. deswegen, weil sich der Beklagte vor dem Vertragsschluss mit dem Kläger gegenüber einer anderen Gesellschaft verpflichtet hatte, dieser die Errichtung einer Windkraftanlage auf seinem Grundstück zu ermöglichen.

Infolgedessen konnte der Kläger die Windkraftanlage nicht errichten. Hierfür machte er den Beklagten verantwortlich, weil dieser die Vereinigungsbaulast nicht bewilligt hatte. Er forderte von ihm Schadensersatz für entgangenen Gewinn, den er auf ca. 515.000 € beziffert. Der Beklagte meinte, dem Kläger in dem im Juni 2012 abgeschlossenen Vertrag allenfalls die Bewilligung eine Abstandsflächenbaulast, nicht aber die einer Vereinigungsbaulast zugesagt zu haben, und deswegen keinen Schadensersatz zu schulden.

Das AG - Landwirtschaftsgericht - wies die Klage ab. Die Berufung des Klägers blieb vor dem OLG erfolglos.

Die Gründe:
Dem Kläger steht gegen den Beklagten kein Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz wegen der Weigerung des Beklagten zu, die Eintragung einer Vereinigungsbaulast für das Bauvorhaben des Klägers zu bewilligen.

Es fehlte bereits an einer vertraglichen Verpflichtung des Beklagten, dem Kläger für sein Bauvorhaben eine solche Baulast zu bewilligen. Eine solche Verpflichtung wurde durch den im Juni 2012 abgeschlossenen Vertrag der Parteien nicht begründet. Äußerlich übereinstimmend hatten die Parteien zwar vereinbart, dass der Beklagte dem Kläger die Eintragung einer "Baulast" auf seinem Grundstück zu bewilligen hat. Dabei hatten sie der Bezeichnung "Baulast" allerdings eine unterschiedliche Bedeutung beigemessen, so dass der Vertrag einen versteckten Einigungsmangel (Dissens) aufwies. Dieser bewirkte, dass der Vertrag nicht zustande gekommen war und daher keine Rechtsgrundlage für das Schadensersatzbegehren des Klägers darstellen konnte.

Der Begriff der "Baulast" ist objektiv mehrdeutig. Er war von beiden Seiten beim Vertragsschluss unterschiedlich verstanden worden. Der Kläger hatte den Begriff so verstanden, dass ihm der Beklagte die Baulast einräumen würde, die er, der Kläger, für sein Bauvorhaben benötigte. Das schloss die Bewilligung einer Vereinigungsbaulast ein. Demgegenüber hatte der Beklagte die Vorstellung gehabt, dass lediglich eine Abstandsflächenbaulast gemeint war. Dafür, dass der Beklagte dem Kläger keine Vereinigungsbaulast hatte zusagen wollen, mit der der Kläger - aus bauordnungsrechtlicher Sicht - das Grundstück des Beklagten unbeschränkt hätte bebauen dürfen, sprach u.a., dass der Beklagte der zuvor gegenüber einer anderen Gesellschaft übernommenen Verpflichtung, den Bau einer Windkraftanlage dieser Gesellschaft auf seinem Grundstück zu dulden, zuwidergehandelt hatte.

Ein geschütztes Vertrauen der Parteien, dass der Begriff der "Baulast" nur in einem einzigen Sinn aufgefasst werden könnte, gibt es nicht. Der Begriff der "Baulast" ist nicht eindeutig, da es mehrere Arten von Baulasten gibt. Es gibt auch keine Verkehrssitte, nach der der Begriff immer in einem bestimmten Sinn gebraucht wird. Wortlaut und Zweckbestimmung des Vertrages sprachen nicht eindeutig für ein Vertragsverständnis i.S. einer der Parteien. Ein solches Verständnis ergab sich auch nicht aus ihrer Interessenlage. Dem Interesse des Klägers, die bauordnungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit seines Bauvorhabens sicherzustellen, entsprach das auf die Bewilligung einer Vereinigungsbaulast gerichtete Vertragsverständnis. Demgegenüber wurde dieses Verständnis den Interessen des Beklagten nicht gerecht, weil er mit einer solchen Baulast gegen eine andere, bereits zuvor begründete vertragliche Verpflichtung verstoßen hatte.

Verlag Dr. Otto Schmidt vom 12.06.2017 15:37
Quelle: OLG Hamm Pressemitteilung vom 12.6.2017

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